Nagy öröm egy új építésű lakásba beköltözni, szerencsés vagy, ha megteheted. És hogy az örömödbe ne vegyüljön üröm, összeszedtem a legfontosabbakat, amikre feltétlenül figyeljetek oda, mielőtt (és miután) beköltöztök. Ez egy kicsit szárazabb, de nagyon fontos információkat feldolgozó téma lesz.

Tegyük fel, hogy az adás-vételi szerződést már megkötötted, minden rendben ment, a ház elkészült (többé-kevésbé) a megadott határidőre. Mi történik ezután?

Ha még csak tervezgeted a vásárlást, ajánlom ezt a cikket tele hasznos jogi tanáccsal.

1. Műszaki átadás-átvétel, használatba vételi eljárás megindítása

Ha a kivitelező az utolsó simításokat is elvégezte és az ingatlan lakható állapotba került (minden kilincs a helyén, gépészet maradéktalanul működik, a szolgáltatók mindent bekötöttek, felszereltek, építési törmelékek eltakarítva, stb.) akkor, de csak is akkor, megtörténik a  műszaki átadás-átvétel a kivitelező és beruházó között. Ha itt minden érintett mindent rendben talál, akkor lehet a használatba vételi eljárást megindítani.

Hadd jegyezzem meg, hogy még az átadás megtörténte előtt a legbiztosabb jelezni a kivitelező felé, ha valami nem úgy készült el, mint ahogy a megállapodás szólt, vagy műszaki hibát véltünk felfedezni. Fogadhatunk, akár a többi lakóval közösen, saját műszaki ellenőrt. Ha így teszünk, még korábban jelezzük a beruházó felé, és kérjük, hogy hívja meg az átadásra. A saját műszaki ellenőrünk a mi érdekeinket képviseli és még a használatba vételi eljárás megindulása előtt lehetőség van kijavítani az esetleges műszaki hibákat. Ezt a lépést mindenképpen tegyük meg, ha csak egy kicsit is úgy érezzük, hogy valami nem a szerződés és vállalt műszaki tartalom szerint zajlott, mert általában itt még vissza tudjuk tartani a vételár utolsó részletét a hiba kijavításáig, lehetőségünk van alkura ha például nem stimmelnek a helyiségek méretei vagy nem az általunk megrendelt anyag került beépítésre. 

A használatbavételi engedély csak akkor adható meg, ha az építmény a rendeltetésszerű és biztonságos használat követelményeinek megfelel, az építési engedélynek és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak megfelel.

2. Albetétesítés

Az albetétesítés fogalma azt jelenti, hogy az addig osztatlan közös tulajdonú társasház minden lakása, üzlethelyisége, stb. saját helyrajzi számot kap, ezáltal forgalomképessé, vagyis hitelezhetővé válik. Az albetétesítést a beruházó (aki ugye ekkor még általában még a társasház egyedüli tulajdonosa) kérelmezi a Földhivatalnál, ő készítteti el a társasház Alapító Okiratát. Fontos tudni, hogy sok bank csak albetétesítés után utalja ki a korábban megigényelt hitelt, ekkor kaphatjuk meg a CSOK-ot, mivel a lakások (vagyis az albetétek) csak innentől terhelhetőek jelzáloggal. Az alapján, hogy melyik társasház milyen jogi formában épült fel milyen fedezeti háttérrel, a sorrendben és a módszerekben lehetnek eltérések, de nagyjából a lényeg ez. Ha pontosan szeretnéd tudni, hogy a te házad esetében mi történik (vagy minek kellene történnie) olvasd el ezt a cikket, ami szinte minden előforduló eshetőségre kitér (vigyázat, száraz jogi nyelvezet).

3. Birtokba adás

Ha az előző pontok szerencsésen teljesültek, (remélhetőleg) minden hiba feltárásra és kijavításra került, kifizettük új lakásunk utolsó részletét is - legalábbis a beruházó felé - elérkezett a birtokba adás várva várt időpontja. A birtokba adás, vagy hétköznapi nevén kulcsátadás, egész pontosan azt jelenti, hogy ettől a pillanattól a birtokos szedi a lakás hasznait és viseli terheit. A birtokba adáskor birtokba adási jegyzőkönyv készül. Gyakorlatilag ezen a ponton kapjuk meg a lakásunkhoz tartozó "kezdő csomagunkat", ami következőket kell, hogy tartalmazza:

• kulcsok
• mérőórák gyári száma és állása (előfordulhat, hogy nem is kell bemennünk majd a szolgáltatókhoz, hanem automatikusan kiküldik a szerződést postán. Erről érdemes a beruházónál érdeklődni.)
• alapító okirat
• beépített anyagok és gépek garancia jegyei
• használatba vételi engedély

Ezeket a dokumentumokat jól őrizzük meg, mivel hivatalos dokumentumnak számítanak, és később szükségünk lehet rá egy esetleges adás-vétel vagy jogi eljárás esetén.

4. Alakuló közgyűlés

Az alapító okirat aláírásától számított 60 napon belül kell megtartani a társasház első közgyűlését, az úgynevezett alakuló közgyűlést. Ezen már az albetétek tulajdonosai, a lakók vesznek részt. Célja, hogy a lakóközösség megismerje az alapító okiratot, ismertetni kell a birtokba adási jegyzőkönyv tartalmát, az épület műszaki állapotát. Tehát az előző pontban kapott kis "lakáskezdési" csomagodat szóban is elmagyarázzák. Ezen a közgyűlésen kerül megválasztásra a közös képviselő illetve legalább 25 albetétet számláló társasházak esetében a számvizsgáló bizottság is. Itt kerül szóba vagy akár elfogadásra az SZMSZ (vagyis a szervezeti és működési szabályzat, ami egy nagyon fontos dokumentum a ház későbbi működése miatt, az alakuló közgyűlés után legfeljebb 60 nap áll rendelkezésre az elkészítésére). Itt lehet beszélni arról, hogy mi legyen a házirendben, milyen szolgáltatókkal, milyen formában és feltételekkel szeretne kapcsolatban lenni a társasház a későbbiekben (takarítás vagy például parkgondozás). Nem szükséges ezek közül mindent ott helyben eldönteni, de a rá következő közgyűlésre így a társasházkezelőnk be tudja kérni a megfelelő ajánlatokat és úgy állítja össze a házirendet (ami nem kötelező, de erősen ajánlott), ahogy a lakók szeretnék.

Mivel az új építésű ingatlanokra a beruházónak kötelező jelleggel garanciát kell vállalnia, az alakuló közgyűlésen kijelölésre kerül a garanciális ügyek intézője. A legjobb, ha ez a közös képviselő, mivel ő lesz a továbbiakban szinte napi kapcsolatban a lakóközösséggel és (remélhetőleg) rendszeresen látogatja az ingatlant.  Tehát az alakuló közgyűlés az egyik, ha nem a legfontosabb közgyűlés a ház életében, mindenképpen vegyünk rajta részt a saját érdekünkben!

5. Garanciális hibák javítása

Bizonyos műszaki hibák csak idővel jelentkeznek, a műszaki átadás-átvétel során nem voltak felfedezhetőek, akár milyen alapos is volt mindenki. Fontos, hogy az észlelt hibák minél előbb lejelentésre kerüljenek az alakuló közgyűlésen kijelölt személy felé, hogy a hibaelhárítás is minél hamarabb megtörténhessen.

Két lényeges dolog a garanciális ügyintézésnél:

1. Lehetőleg olyan közös képviselőt válasszunk, akinek van műszaki vénája (vagy dolgozik vele olyan, akinek van) és meg tudja különböztetni a fűtéscsövet a vízvezeték csőtől. A miénk például sajnos nem tudja, rengeteg felesleges konfliktus forrás, hogy fogalma sincs, miről beszélünk, amikor bejelentünk egy hibát. Ez nem csak a garanciális jelentéseknél lesz fontos, hanem később a nem garanciális, használatból eredő javítások, felújítások során is.

2. Ha hibát észlelünk, szóljunk a közös képviselőnek ha azt a közös tulajdonú részen észleltük (ha nem vagyunk biztosak abban, hogy közös tulajdon van nem, akkor is érdemes inkább bejelenteni) Ha csak nem a házban lakik és nem járkál föl-le egész nap, sanszos, hogy ő nem fogja magától észrevenni, vagy legalábbis később, mint egy ott lakó. Higgyük el, hogy nem rosszindulatból vagy nemtörődömségből teszi ezt, de mindenhol, mindig nem lehet ott. Próbáljuk nagyjából körül írni mit tapasztaltunk és, hogy mi érint (víz, gáz, villany, falszerkezet), és a hibát próbáljuk minél pontosabban lokalizálni (vagyis megnevezni hol van), mert csak így fogják megtalálni és beazonosítani és nem összekeverni egy esetleges másik falrepedéssel például.

Remélem tudtam segíteni, mire figyelj oda. Ha valamivel még kiegészítenéd vagy hibát fedeztél fel a cikkben, kérlek, írd meg emailben vagy kommentben.